Die Grundsteuer wird auf jeden Grundbesitz erhoben. Die Einnahmen daraus stehen den jeweiligen Gemeinden zu. Bisher wurden unbebaute Grundstücke, Wohngrundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke oder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft mit Hilfe des Einheitswertes berechnet. Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in 2018 verstößt der Einheitswert gegen das im Grundgesetzt verankerte Gebot der Gleichbehandlung, da ihm veraltete Werte zugrunde liegen und dadurch gleichartige Grundstücke unterschiedlich besteuert wurden. Demnach ist die Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt worden und kann so nicht mehr angewandt werden.

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Anstelle des Einheitswertes kommt der neue Grundsteuerwert zur Anwendung. Das Ziel der Reform ist es eine einheitliche Grundsteuer für Grundstücke mit gleicher Lage und Größe zu schaffen. Diese Werten sollen ab 2025 für die Ermittlung der Grundsteuer verwendet werden. Jedes Bundesland kann selbst entscheiden, ob es dem sogenannten Bundesmodel folgt oder ein eigenes Landesmodell entwickelt.

Das Bundesmodell verwendet unterschiedliche Bewertungsverfahren:

1. Ertragswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücken und Wohneigentum
   Die wichtigsten Parameter hierfür sind
   -    Grundstücksfläche
   -    Bodenrichtwert
   -    Immobilienart
   -    Alter des Gebäudes
   -    Wohnfläche
   -    Miete
   
   
2. Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke sowie sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum
   Die wichtigsten Parameter hierfür sind
   -    Herstellungskosten Gebäude
   -    Grundfläche Gebäude
   -    Alter Gebäude
   -    Grundstücksfläche
   -    Bodenrichtwert

Für unbebaute Grundstücke wird eine Bewertung anhand des Bodenrichtwertes herangezogen.

Nach der Ermittlung des Grundsteuerwertes wird die Steuermesszahl benötigt. Auch für die Steuermesszahl wird es Änderungen geben. Beim Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser sowie Wohnungen 0,31 ‰ und für alle anderen Grundstücke 0,34 ‰. Mit dem Grundsteuerwert und der Steuermesszahl erhält man den Steuermessbetrag.

Um die Grundsteuerbelastung zu ermitteln, wird die Steuermesszahl mit dem von den Gemeinden festgelegten Hebesatz multipliziert. Eine erste Rückmeldung von den Gemeinden hat ergeben, dass die Hebesätze ebenfalls angepasst werden sollen, weshalb sich eine Prognose über die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer schwer treffen lässt. Grundsätzlich soll durch das Senken der Steuermesszahl eine eventuelle Mehrbelastung durch die gestiegenen Grundstückswerte ausgeglichen werden.

Nicht jedes Bundesland folgt dem Bundesmodell. Baden-Württemberg nimmt von der Länderöffnungsklausel gebrauch und wendet das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell an.

Grundsteuer = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde

Für die Bewertung mit dem modifizierten Bodenwertmodell spielt die Art der Bebauung keine Rolle. Der Grundsteuerwert ergibt sich durch die Multiplizierung von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. In einem weiteren Schritt wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Die Steuermesszahl liegt grundsätzlich bei 1,3 ‰.  Eine weitere Entlastung soll es hier durch die Verkürzung der Steuermesszahl um 30 % für überwiegend bebaute Grundstücke geben. Die Steuermesszahl sinkt von 1,3 ‰ auf 0,91 ‰ und soll so dem Grundbedürfnis „Wohnen“ entgegengekommen. Der letzte Schritt ist die Belastung des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Die Grundsteuer A fällt dabei für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft an und die Grundsteuer B für betriebliche und private Grundstücke. Als Steuerpflichtiger gilt der Eigentümer oder die Eigentümerinnen des Grundstücks und ist damit verpflichtet eine neue Feststellungserklärung in elektronischer Form abzugeben. Bei Vermietung kann die Grundsteuer wie bisher nach der gesetzlichen Regelung über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Außerdem soll es ab 2025 eine neue Grundsteuer C für die Gemeinden geben, die einen erhöhten Hebesatz für baureife und unbebaute Grundstücke erheben können.

Welche Unterlagen von Eigentümern und Eigentümerinnen der Grundstücke benötigt werden hängt davon ab, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet.

In Baden-Württemberg benötigen Sie zum einen die Grundstücksfläche. Diese finden Sie in dem Kaufvertrag, im Grundbuchauszug oder dem Einheitswertbescheid. Zudem wird der neue Bodenrichtwert zur Berechnung herangezogen. Diese können bei der jeweiligen Gemeinde angefragt werden oder stehen auf deren Internetseite zur Verfügung. Bis zum 30.06.2022 sollen die aktuellen Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen veröffentlich werden. Außerdem muss geklärt werden, ob das Grundstück überwiegend zu Wohnwecken dient. Dafür muss der Anteil Wohnfläche mehr als 50 % an der Gesamtfläche betragen. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, wenn das Grundstück als Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück oder Wohneigentum eingestuft worden ist.

Für Grundstücke, die nicht in Baden-Württemberg liegen oder Betrieben der Land- und Forstwirtschaft, werden noch weitere Daten wie Angaben zur Lage (Gemarkung, Flur, Flurstück etc.) und Angaben zur Fläche (Grundstücksfläche, Wohnfläche etc.) oder Grundstücksart (Bebautes oder unbebautes Grundstück) benötigt.

Sollten die Daten durch Einheitswertbescheide, Kaufvertrag oder Grundbuchauszügen nicht auffindbar sein, können die Daten meist kostenpflichtig beim zuständigen Vermessungsamt oder Amtsgericht beantragt werden.

Ab 2025 werden auf Grundlage der beim Finanzamt vorliegende Grundsteuerwert- und messbescheide die Grundsteuerzahlungen von der zugehörigen Gemeinde festgelegt.

Hierfür erhalten Sie von Ihrer zuständigen Gemeinde einen Grundsteuerbescheid. Auf diesem ist der Steuermessbetrag vermerkt, der beim Finanzamt für Ihr Grundstück hinterlegt wurde sowie der neu festgelegte Hebesatz. Der Hebesatz musste aufgrund der Grundsteuerreform aktualisiert werden und die Zuständigkeit obliegt hierfür der jeweiligen Gemeinde. Dieser Hebesatz gilt bis zum Ende des aktuellen Hauptveranlagungszeitraumes 2030.

Sie sollten Ihren Grundsteuerbescheid auf folgende Werte überprüfen:

1. Korrekter Ausweis der Eigentümer
2. Korrekter Ausweis des aktualisierten Hebesatzes durch die Gemeinde
3. Grundsteuermessbetrag: Dieser wurde mit dem Grundsteuerwert- bzw. Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt festgelegt.

Sollte es Ihrer Meinung nach hier zu Abweichungen kommen obliegt die Zuständigkeit beim Finanzamt und es muss gegen den Grundsteuerwert- bzw. messbescheid Einspruch eingelegt werden.

Aufgrund des noch anhaltenden Verfahrens der eventuellen Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer B in Baden-Württemberg haben wir mit der Erstellung Ihrer Feststellungserklärung automatisch Einspruch eingelegt um die Bescheide offen zu halten und auf Änderungen reagieren zu können. Dies ist nur der Fall, wenn wir von Ihnen beauftragt wurden die Feststellungserklärung zu bearbeiten und Sie von uns ein Schreiben bekommen haben, mit dem wir Ihnen bestätigt haben, dass Einspruch eingelegt wurde.